Mise en concurrence des contrats : ce que l’article 21 impose réellement
Entre l’obligation légale et la pratique courante, la frontière est souvent floue. Petit rappel de ce que le texte dit, et de ce qu’il ne dit pas.
Le seuil est voté, pas fixé par la loi
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 confie à l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, le soin d’arrêter le montant des marchés et des contrats à partir duquel la mise en concurrence devient obligatoire. Aucun seuil national ne s’impose : c’est une décision propre à chaque copropriété, qui reste valable jusqu’à ce qu’une assemblée ultérieure la modifie.
En pratique, beaucoup de copropriétés votent ce seuil une fois puis l’oublient, alors que le budget prévisionnel, lui, a changé.
Ce que « mise en concurrence » signifie concrètement
Lorsque l’assemblée n’a pas fixé les modalités, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que la mise en concurrence résulte soit de la demande de plusieurs devis, soit de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.
La seconde méthode est la plus exigeante, et de loin la plus utile : elle seule garantit que les offres portent sur le même périmètre et sont donc réellement comparables.
Le cas particulier du contrat de syndic
La mise en concurrence des projets de contrat de syndic relève du conseil syndical, et non du syndic lui-même. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, son absence n’entache pas d’irrégularité la décision de désignation, et le conseil syndical peut en être dispensé par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Dans tous les cas, un copropriétaire conserve la faculté de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’examen d’autres projets de contrat.
Pourquoi cela concerne le syndic au premier chef
Un dossier de mise en concurrence bien constitué protège le syndic autant que la copropriété : il montre que l’engagement de dépense a été instruit, documenté et soumis dans les formes.
À l’inverse, une reconduction sans comparatif se discute mal en assemblée, même lorsqu’elle est parfaitement justifiée sur le fond.
Sources officielles
Ces repères sont généraux et donnés à titre d’information. Ils ne remplacent ni la lecture des textes, ni l’avis d’un professionnel du droit. En cas de doute, la source ci-dessous fait foi.