Forfait du syndic et prestations particulières : où passe la frontière
La rémunération du syndic obéit à un principe simple, dont l’application quotidienne l’est beaucoup moins.
Un forfait « tout sauf »
Depuis la loi du 24 mars 2014, la rémunération du syndic professionnel est déterminée de manière forfaitaire. Le décret du 26 mars 2015 a défini le contrat type applicable et fixé la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire.
Le principe est celui du « tout sauf » : tout ce qui n’est pas expressément listé comme prestation particulière relève du forfait et ne peut être facturé en sus.
Six catégories, et rien d’autre
Les prestations particulières sont regroupées en six catégories, parmi lesquelles les réunions et visites supplémentaires au-delà du socle de base, la gestion administrative des sinistres, ou encore les prestations liées au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.
Cette liste étant limitative, elle constitue le premier point à vérifier lorsqu’une facturation hors forfait est contestée.
Le point de friction habituel
La difficulté ne vient presque jamais du principe, mais du contenu du socle de base : ce qu’une copropriété considère comme une visite de routine, un contrat peut le compter comme une visite supplémentaire.
La liste non limitative des prestations incluses dans le socle doit être annexée au contrat : c’est elle qu’il faut relire avant de trancher, pas la facture.
Ce qu’un syndic a intérêt à faire relire
Un contrat clair sur le périmètre du forfait épargne des heures de discussion en assemblée.
Faire relire l’annexe du socle de base par un tiers, avant le renouvellement plutôt qu’après une contestation, reste le moyen le plus économique de sécuriser la relation.
Sources officielles
Ces repères sont généraux et donnés à titre d’information. Ils ne remplacent ni la lecture des textes, ni l’avis d’un professionnel du droit. En cas de doute, la source ci-dessous fait foi.